（图文无关）

8月8日，据媒体报道，碧桂园控有两笔应于8月7日支付的美元债的票息仍未支付。碧桂园在港股的股价也大跌了-14.39%。

该来的还是会来的。

(资料图片)

对于碧桂园的问题我就不多讲了，这方面的新闻在网上也很多。今天我想着重讲一下碧桂园布局比较多的三四线及以下城市房地产市场的运行情况和运行逻辑。弄懂了这些，或许很多问题的答案就有了。

我之前讲过一个国内楼市的运行规律：

一般房价的上涨会始于一线城市，继而传导到二线城市，最后会在三四线城市及县城掀起高潮了。但房价的下跌却是恰恰相反，它会先在三四线城市及县城跌的一地鸡毛，然后再慢慢向一线城市传递。

大家感兴趣的话，自己可以捋捋过去10年国内房价的运行规律，看大致是不是这样走的。

在这些环节中，小城市的房地产市场是最脆弱，最经不起考验的，为何会这样？

首先，目前国内人口的流动方向整体大趋势仍然是由农村、小城市向中大城市流动，三四线城市及县城的年轻人越来越少，真正需要买房来住的人也不多，房地产市场缺乏必要的需求支撑。

那过去为什么一些三四线城市和县城的房价也涨了一波又一波，其中主要有两个原因：一是农村人口向这些地方转移带来部分住房需求；二是跟风炒作起来，看到一二线城市的房价涨上去了，一些小城市也跟风上涨。其中不少人真是被房价“只涨不跌”的幻想给害了。

其次，三四线城市的土地资源相对于比较丰富，根本就不缺建房子的土地。所以我们经常看到一些小城市的一个个的新城区拔地而起，高楼大厦是一栋接着一栋的建，但晚上走近一看只有零星的灯光，像个空城一样。入住率不高没关系，但是建设房子的步伐不能停，那关键是这些房子建好后究竟能卖给谁？

第三，小城市房子的流动性极差。一个城市的房子投资价值大不大，二手房市场是试金石。你们有听说过自己的亲朋好友在三四线城市或是县城会买二手房的吗？我相信也不是完全没有，只是相对比较少，一些小城市的二手房市场成交非常少。流动性极差意味着当你想卖掉手中的房子的时候，发现没人买，这个时候你要不折价卖、要不就是卖不出去，房子的价值大大打折扣，这个时候你会发现隔壁的新房价格即便是在上涨对于你卖二手房来说也没有多大的参照价值。

所以，这就是为什么房价的下跌会从小城市开始，供大于求、流动性差决定这些地方的房地产市场很容易崩塌。大家也都看过不少新闻了，某些地方的房子已经卖到了5万、10万一套了。

最后我想说的是，小城市的房子，真正的价值就是居住功能了。

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