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四川经济网达州讯 （李怡漪 记者 赵权军）房产作为被执行人的大额财产，具有价值高、易查控等特点，但在司法处置过程中，屡有当事人向法院主张其享有租赁权。在“买卖不破租赁”规则下，如何保障买受人的合法权益，提升案件执行效率？6月5日，达州市达川区人民法院最新一期《法官大讲堂》上，执行局员额法官刘毅通过两个案例，梳理分析司法实务中存在的难点、原因及对策。

法官大讲堂

课堂上，刘毅分享了两个合同纠纷的案例，提到执行处置租赁房产过程中存在查明租赁情况难、认定虚假租赁难、强制交付房产难的情况，究其原因，是因为租赁合同规制较少、虚构租赁的违法成本较少以及法律规范不够完善。

如何解决这类问题？刘毅认为，案件执行法官应从三个方面加以注意。第一，对房产租赁合同进行必要的备案管理，对租赁合同进行备案登记能够尽量减少市场主体负担；第二，对虚构租赁关系研究适当的制裁措施，被执行人与案外人恶意串通签订虚假的租赁合同，其背后的推力主要来源于违法成本过低，为此可着手研究适当的制裁措施；第三，结合相关法律文件进行执行。早在2021年3月31日，四川省高级人民法院就出台《执行指挥室关于下发<关于涉租赁房屋执行的疑难问题解答>的通知》，统一了全省法律适用尺度。

刘毅说，但在案件的实际执行过程中，很多措施不能得到合理落实，大大增加涉租赁房产处置效率的困难程度，因此司法处置应严格落实程序要求。

他建议，法院查封房产后确认需要司法处置的，应实地前往现场张贴执行公告并进行实地走访，执行公告应详细注明查封时间、产权信息、抵押情况、拍卖决定、租赁合同申报期限、搬迁截止日、法官联系方式等信息，并特别注明未在指定期限内向法院报备租赁合同的有关法律后果。

不仅如此，法院还应对当事人提交的租赁合同要进行详细审查，特别要关注合同签订的时间节点、租赁期限及租金给付等问题，必要时执行法官可以决定组织听证，并要求承租人对其所提供的证据接受申请执行人与被执行人的质询。在财产处置的各个阶段，当事人享有异议权的，要明确告知并记录在案，让各方当事人自由选择权利的行使或放弃。

“刘毅法官的选题很贴合工作实际，很多执行法官都会面对这个棘手的问题。”达川区法院党组副书记、常务副院长李官恒点评这堂讲座时表示，执行法官如果不能合理化解这些执行难题，不但影响执行效率，更不能保障当事人合法权益。

“破解这种困境，提前做好房产调查是关键。”李官恒说，在具体案件执行过程中，法官既要依法保护承租人的合法权益，又要精准识破恶意串通、虚构租赁法律关系对抗法院执行的违法行为，抓实抓好公正与效率，让人民群众切实感受到公平正义就在身边。