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长实（01113）旗下油塘亲海駅Ⅱ，昨日公布首张价单，果然不负众望有惊喜，首批132伙不论平均呎价及售价，均平绝市区甚至贴近新界楼。该盘开出震撼价的原因，除了发展商表明“不用赚尽，不用赚多”之外，关键在于该盘暂时不能抹掉的先天缺陷。

油塘本来就是传统工业区，经过20多年改造才变身至现时的半工半住，所以周围一带仍存有一些厌恶性行业等待搬迁。笔者曾到现场直击，周边环境配套仍有改善空间，例如该盘邻近的水泥厂仍在运作中，或造成附近一带空气污染；而Ⅱ期亦对正观塘鱼类批发市场，楼盘附近弥漫一片浓烈的鱼腥味，两大先天缺陷直接令楼盘身价打折扣。

除楼盘自身缺陷外，现时楼市不振是新盘要平卖的另一个主因。事实上，长实今年除了长沙湾爱海颂及屯门飞扬2期劈价外，恒地（00012）旗下红磡必嘉坊系列、启德HENLEY PARK及鲗鱼涌THE HOLBORN亦难逃接连劈价清货，可见发展商亦要面对现实。

如此一来，短期内紧接推售的新盘，都难免要跟队低价促销，营造震撼效果，否则无法挞着大市之余，随时一开盘便沦货尾，在淡市去库存实非易事。