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8月9日，2023博鳌房地产论坛系列活动在海南举行，会议主题为"突围大变局"。深创投集团副总裁、党委委员、深创投不动产基金董事长蒋玉才以"把握REITS机遇，推动不动产投融资方式变革"为主题发表演讲。

关于基础设施REITs二级市场表现，蒋玉才认为："整个中国推出的28只基础设施REITs基金，今年二级市场的表现是大幅下降，我认为这反而是合理的下降，是价值的回归。不要把基础设施REITs的证券化等同于一般股票，它不可能暴涨。它的合理的定价逻辑就是你买一个收益率稳定在4%左右的投资产品。"

他进一步称，但是随着经济的发展，整个租金水平涨10%，基金价格涨了10%，还是维持在4%左右的收益率。

他也强调，它又有一定的流动性，用这样的逻辑来正确地看待今天的基础设施REITs的二级市场基金的表现，还是一个合理的、正确的态度。

此外，他还认为，随着第一批基础设施不动产基金的试点，今年国家又推出了不动产私募基金的试点，不动产私募基金的试点，不是再像传统的先用信贷资金、自有资金建设，而是一开始就用这个规范化的制度设计，来吸引社会投资人，从投资端就开始介入相应的基础设施领域的不动产投资。

随着不动产基金概念、体系、监管制度的完善，未来的发展怎么样？蒋玉才回答称："现在在理论界有一种说法，我们逐渐要实现由债权资本向股权资本、由债权金融向股权金融转变。"

蒋玉才也表示，我们也希望国家从债权融资转向股权融资，要从间接融资转向直接融资，来支持企业创新。

"我相信在地产领域这个逻辑也存在。相信未来房地产市场除了需要债权的融资之外，依然需要股权的融资。"