本文来源：时代财经 作者：刘新歌

(资料图片仅供参考)

销售不振，开发商开始通过团购价等方式降房价、促去化。

8 月 22 日，一条题为 " 珠海一房企打响‘五折’卖房第一枪 " 的视频引发关注，称珠海金湾某楼盘折后售价每平方米 1.4 万至 1.5 万元。多位珠海中介对时代财经确认消息属实，" 我们有团购优惠价 , 开发商要回笼资金。"

视频所涉楼盘为位于珠海金湾区的金湾宝龙城，备案名为金湾宝龙广场。8 月 23 日，时代财经以购房者身份电话联系了金湾区房管局房地产室，相关工作人员称当日上午已去该楼盘实地查访，认为楼盘备案价符合相关规定，只要售价不低于备案价的八五折，均可网签。

时代财经了解发现，" 五折卖房 " 或只是噱头，其参照标准为项目最初的备案价。不过，这也折射出房企目前面临的去化压力。

五折卖房？

珠海市住建局官网信息显示，金湾宝龙城最新公示备案价的一批房源为 7 月 26 日调价的 D 区 196 套房，备案均价为 18967.07 元 / 平方米，其中 1 栋 202 房、1 栋 203 房备案单价最低，为 17523.17 元 / 平方米。据此计算，中介提供的团购价符合 " 售价不低于备案价八五折 " 的相关规定。

而所谓的 " 五折卖房 " 对照的是项目最初备案价。2020 年 9 月，该楼盘备案价首次公示，涉及 B 区 1、2、3、10 栋的 256 套房，均价 27263.89 元 / 平方米，最高单价为 29316 元 / 平方米。" 前两年能卖到 25000 元 / 平方米，开发商现在要降价回本、及时止损。" 珠海房产中介汪涛（化名）对时代财经称。

2019 年 12 月 31 日，宝龙地产以总价 31.2 亿元、楼面价 7224 元 / 平方米竞得金湾西城 B 区一宗商住用地。这是继珠海高新区 " 宝龙城 " 城市综合体项目后，宝龙地产第二次在珠海落子。彼时，大湾区是宝龙地产在长三角之外的新目标战场，其提出 "1+1+N" 战略，当中一个 "1" 为公司重点布局多年的长三角，另一个 "1" 即为大湾区。

按照规划，金湾宝龙城是一个规模 43 万平方米，集住宅、酒店、写字楼等于一体的城市综合体，商业配套须在动工后 30 个月内满铺开业。不过，其进度与预期有出入，今年 4 月，有市民在人民网 " 领导留言板 " 反映，曾向业主承诺 2022 年 10 月开业的商业配建，基坑和主体都停工，施工机械拆除。

珠海市 12345 政务服务便民热线于 5 月 5 日回应称，金湾区住建局已要求开发商用足用好政策工具箱，争取金融机构信贷支持，多措并举筹集资金，确保项目尽快竣工。珠海鹏湾置业有限公司（注：金湾宝龙城项目公司，下称 " 珠海鹏湾 "）计划 2023 年下半年启动二期项目复工。

上述回应提到，金湾宝龙城二期商业综合体项目于 2022 年 11 月暂停施工，主要受近年疫情及房地产市场融资渠道收紧、销售端持续下行等因素影响，宝龙集团出现流动性风险，影响到该项目。

2022 年年中，宝龙集团的流动性危机逐渐显现，先是标普、穆迪两家评级机构先后调低宝龙地产的信用评级，认为其资产处置慢于预期，业务受到削弱，融资渠道受限，未来 6-12 个月将有大量债务到期，流动性风险加大。2022 年 7 月 26 日，宝龙地产正式公告违约，称未如约偿还 2129.4 万美元票据的本金和利息，同时未必能于 2022 年 11 月 8 日偿还第二批 2022 年票据余下尚未偿还本金额 3725.9 万美元。

据宝龙地产 2022 年年报数据，其全年合约销售总额约 409.5 亿元，同比下降 59.55%；合约销售总面积 272.42 万平方米，同比下降 57.5%。一年内到期的借款约 196.86 亿元，一年后到期的借款约 434.06 亿元。而截至 2022 年末，其现金及现金等价物、受限制现金合共约 118.08 亿元，较 2021 年底减少约 52.9%。其中，现金及现金等价物为 95.9 亿元，难以覆盖短期债务。

进入 2023 年，宝龙地产的销售状况并未好转。据其发布的盈利警告，上半年利润约 2 至 4 亿元，而去年同期为约 12.13 亿元。今年 1-7 月，其合约销售总额为 196.41 亿元，合约销售总面积约 127.28 万平方米，同比分别下降 25.75%、27.49%。

值得注意的是，2020 年年报中，宝龙地产首次提出 "1+1+N" 的发展战略，2022 年年报中则变为 "1+N"，即深耕长三角，同时关注和探索其他机会型优质区域。

超 20 城支持团购商品住房

去年以来，金湾宝龙城已多次调低备案价。如 D 区 1、2 栋房源，自 2021 年 11 月公示备案价以来，分别于 2022 年 3 月、8 月和 2023 年 4 月、7 月四次调低备案价，均价由 2021 年的 26889.95 元 / 平方米降至目前的 18967.07 元 / 平方米，降幅近 30%。以 1 栋 201 房为例，历经四次调价后，其备案价从 25469.24 元 / 平方米降至 17994.14 元 / 平方米。项目 B、E 区域也有多套房源降价。

大幅降价的不止金湾宝龙城。珠海房产中介李航（化名）对时代财经称，同片区的海伦堡玖悦珑湾也推出员工内购房，目前均价 15500 元 / 平方米左右 , 首付仅需 2 万 +，还送车位使用权。

房企降价的背后，是楼市成交的低迷。和其他大多数城市一样，珠海楼市也在经历年初短暂的 " 小阳春 " 后进入平淡期。中指研究院数据显示，5、6 月份，随着需求释放殆尽，整体供求进一步萎缩。珠海非中心城区去化压力更大，上半年销售 TOP10 项目中，5 个来自香洲区，3 个来自横琴新区，高新区及斗门区各 1 个。金湾宝龙城所在的金湾区则没有楼盘上榜。

此前，房企降价去化面临着限价、限跌两道紧箍咒，如今年 5 月，昆山市两楼盘因大幅降价销售而遭到处罚。而受限价政策等因素影响，一手房市场整体处于横盘状态。根据中国房地产指数系统百城价格指数，今年 1-7 月，百城新建住宅价格累计持平，其中 71 个城市累计下跌。

不过，目前多城已开始因时制宜，放松售价限制。近日，四川雅安、福建邵武等地鼓励房企针对特定群体开展商品房团购，明确团购优惠价不计入商品房备案价格跌幅比例范围。

中指研究院市场研究总监陈文静对时代财经称，今年以来，已有超 20 城出台政策支持团购商品住房，如安徽滁州、四川资阳等。陕西安康、河南济源产城融合区则对达到一定套数的团购行为发放补贴。

但陈文静也指出，团购虽然短期内可以一定程度提升入市积极性，助力房企以价换量、加速回款，但对意愿不高的购房者起到的催化作用不明显。长期来看，无论是提振市场信心，还是缓解企业资金压力，其可持续性有限。

" 当前购房者观望情绪仍较重，市场活跃度不足，短期房企降价促销意愿仍较强，新房价格下跌预期仍在。" 陈文静建议，在新的市场环境下，限价政策应适度优化调整，如合理制定新房备案价和土拍环节限价标准，取消 " 限跌令 " 和二手房指导价，让价格回归市场。

国家统计局数据显示，今年 1-7 月，房地产开发投资、商品房销售面积、房企到位资金等指标的降幅均进一步扩大。其中，商品房销售额自今年 3 月同比转正后，7 月再次负增长。房企资金来源也不容乐观，1-7 月到位资金在去年同期同比下跌 25.4% 的基础上，又下跌了 11.2%。

无论是楼市，还是房企，或许都亟待有效、及时的政策支持。