随着上半年经济数据的公布，我们看到房地产整个行业对经济的增长拖累是越来越明显了，我们也看到进入到7月下旬，围绕房地产的新的一轮刺激政策也是不断在酝酿，预计在未来的一个月时间可能会陆续和大家见面。

其中今天热议的几个政策主要包括像限购的松动，限贷的松动，另外还包括像认房不认贷的这些政策在未来是不是能够落地，还有存量房贷利率的调整，主要涉及到对一线城市来说，以上4个政策是目前备受关注的。

到底这讨论中的4个政策，哪个对一线城市的房地产市场的影响可能会更大或者说影响可能会来得更快更明显？在我看来恐怕是限购政策假设说能够松动的话，这个影响会是立竿见影的。

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我们到今天在全国的城市里边，房子的品质不论从投资的角度或者从长期持有的对抗通胀这些角度来看的话，一线城市的房子今天还是最大的公约数，限购政策使全国一线城市这些常住人口之外的人口都被挡在了购买这些房产之外。

如果说限购政策放松的话，就意味着北上广深这些城市的房子会新增有一些原来不具备资格的这些购房人群，需求会因此增加，供求决定价格，价格也可能会应声有所反应，所以在我看来限购政策如果松动，对一线城市的影响会是最立竿见影的。

当然在我看来政策松动可能性如果用五星来表达是概率最高，一星来表达概率最低的话，我个人的看法可能只有三星，也就是说全面松动在2023年下半年概率还不算是特别的大。

第二个在我看来影响比较大的政策就是认房不认贷的政策，这个政策在此之前和朋友们做过比较详尽的分析，主要是表面上听上去认房不认贷，好像是跟我们买房没有太直接的关系，这涉及到了对首套房的认定，如果你名下有房子才叫首套房，还是说你名下如果此前拥有贷款的记录，虽然没有房子也叫首套房，显然这个认定的标准是完全不同的。

认定标准的不同意味着什么？意味着你在购房的时候首套房的首付款比例就会完全不同。

比如说在一线城市里面以北京为例，如果是首套房的话，首付款比例40%，如果说把你认定为是二套房的话，首付款比例一下就攀升到60%了，这就意味着你首付款要多准备可能几百万之多。

另外对贷款的利率也会有明显的影响。

为什么说认房不认贷的政策排在第二位？这是因为在一线城市里面今天改善性需求也是需求比较强劲的，大家试想一下，买一个房子动辄上千万、七八百万甚至一千多万，恐怕如果此前没有房子的话来购买的话是有一定难度的，通常的是改善性的居住，小房子换大房子或者等等，城市里面的改善性需求是比较大的一个市场，但这个市场里面认房不认贷对这群改善型需求的人群是影响比较大的，刚才说了既影响到了首付款的比例，也影响到了贷款的利率。

第三个在我看来是限贷政策的调整，主要涉及到就是购房的首付款比例。

今天像在北京像首套房的首付款比例40%，二套房的60%，像在上海首付款的比例也是我印象中首套房35%二套房的50%左右，也都是比较高的。

如果说这个首付款比例能够降低的话，实际上意味着什么？降低了购房的门槛，刚才已经讲过了，在北上广深这些城市里面动辄购买一套房子，少则可能五六百万，多则甚至达到上千万，首付款比例直接影响到是购房的门槛，如果说为此你要多准备几百万，显然对很多家庭来说可能还是需要推迟购房时期的，这是第三个。

第四个今天我们所谈到的，不论是降低房贷利率，还是降低存量房贷利率，实际上降低存量房贷利率对购买房产的影响不是特别的大，主要意图是减少一些此前买房的人群每个月还款付息的负担来刺激消费，意图是激活经济，其实并非说是降低存量房贷利率为了让大家买房子。

但是如果降低当前的购买不论首套房或者二套房的房贷利率，它会有影响，但这个影响要温和一些。

大家试想一下，因为房贷利率的变化会影响到你购房的前提是第一你要有购房资格，第二你能够迈过购房这个门槛，如果购房的门槛没有迈过，如果购房的资格都不具备，那显然利率是无从谈起的。

因为只有具备这样条件的人才会再来思考利率这件事情，而且利率的影响对动辄购买房子五六百万上千万的这些家庭来说，显然它看上去似乎也不是显著的一个因素。